CONDOMINIO come si cambia

ANALISI Novità in vista per i circa 40 milioni di italiani che – tra proprietari e inquilini – hanno a che fare conuncondominio. Dopoquasi dueanni di attesa il Parlamento si accinge a varare la riforma del diritto condominiale. La nuova norma, oltre a un riordino della materia, oggi frammentata tra Codice civile e disposizioni attuative, mira a limitare il contenzioso civile con un rafforzamento del ruolo dell’amministratore e, parallelamente, un incremento del controllo dei condòmini sul suo operato. I 32 articoli della riforma prevedono per l’amministratore una procedura accelerata per i lavori in caso di pericolo, maggiori poteri nella verifica degli impianti delle proprietà individuali (ad esempio, la caldaia) e l’obbligo di agire contro i condòmini insolventi.

La nomina dell’amministratore del condominio avrà durata doppia rispetto all’attuale (da uno a due anni). L’assemblea potrà chiedere a quest’ultimo di stipulare una polizza assicurativa contro i rischi professionali, i cui costi saranno a carico dei condòmini. In capo all’amministratore vengono posti obblighi di trasparenza sui suoi dati professionali e sulla gestione finanziaria e il divieto di compensi per lavori straordinari. Infine vengono ampliati i motivi che giustificano una sua eventuale revoca. Tutti i flussi di denaro relativi al condominio dovranno transitare su un conto corrente – bancario o postale – intestato al condominio stesso: ciascun condomino potrà prenderne visione e a proprie spese estrarre copia della documentazione.

Per facilitare le decisioni si abbassano i quorum, cioè i numeri necessari per la validità dell’assemblea e delle delibere. Per la costituzione in prima convocazione occorrerà il 50 per cento più uno dei condòmini e due terzi dei millesimi, mentre per la seconda convocazione (quella di norma effettiva) un terzo dei condòmini e dei millesimi. Per le delibere (sempre in seconda convocazione) servirà la maggioranza dei partecipanti al voto e un terzo dei millesimi. Il quorum viene ulteriormente ridotto per le delibere che riguardano la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, l’abbattimento di barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati. Si discute inoltre della possibilità di superare – in taluni casi e a particolari condizioni – il criterio dell’unanimità in caso di variazione di destinazione d’uso delle parti comuni. Un’altra novità è il divieto di convocare l’assemblea nei giorni delle festività religiose per tutte le religioni che hanno firmato un protocollo d’intesa con lo Stato. Una norma ritenuta necessaria visto il numero crescente di condòmini multietnici.

Deleghe. Per limitare l’abuso della delega è previsto che, se i condòmini sono più di venti, un singolo partecipante all’assemblea non potrà rappresentare più di un quinto dei condòmini e un quinto dei millesimi.

Condominio on line. La riforma consente l’apertura di siti Internet condominiali dai quali i singoli condòmini, previa password, potranno scaricare i rendiconti mensili, delibere e documentazione varia. Un’ipotesi tecnologicamente avanzata che difficilmente prenderà piede, visto che le spese relative saranno a carico dei condòmini.

Riscaldamento. Al singolo condomino viene riconosciuta la possibilità di staccarsi dall’impianto centralizzato a patto che il suo appartamento non sia sufficientemente riscaldato a causa di problemi tecnici all’impianto condominiale che non vengano risolti nel corso di una stagione e sempre che il distacco non comporti squilibri che compromettano la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se poi il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.

Antenne libere. Viene riconosciuto il diritto del singolo condomino all’installazione dell’impianto di ricezione radiotelevisiva individuale. Si pone così fine a una serie di interminabili discussioni circa l’utilizzo delle parabole satellitari private per l’accesso alla tv a pagamento.

Animali: niente restrizioni. È questa la novità in materia salutata con maggiore entusiasmo dalle associazioni animaliste e da tutti i cittadini che convivono con un animale da compagnia. D’ora in avanti il regolamento condominiale non potrà più vietare di possedere o detenere animali domestici.

Sanzioni. Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 100 fino a 1.000 euro in caso di recidiva. Il soggetto moroso con il pagamento delle spese condominiali per oltre sei mesi perde il diritto di voto in assemblea.

Roberto Buffa

L’ESPERTO Liti, la mediazione è obbligatoria

Per alleggerire il carico dei tribunali civili, invasi dalle cause condominiali, viene ora prevista una nuova forma di mediazione obbligatoria, i cui momenti salienti vengono illustrati a Gazzetta dall’avvocato Dario Gramaglia.

«Con il decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28 è stata prevista la obbligatorietà della procedura di mediazione per le controversie in materia di condominio: quella legge aveva previsto che, prima di accedere al tribunale, le parti sono in buona sostanza obbligate a rivolgersi a un organismo di mediazione per tentare la definizione della vertenza. Il testo approvato dalla Camera dei deputati contenente le nuove norme del Codice civile in materia di condominio completa la disciplina in materia e precisa anche cosa si intende per controversie in materia di condominio. A essere assoggettate alla mediazione saranno le controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni contenute nel Codice civile e nelle disposizioni di attuazione collegate in materia di condominio negli edifici. La domanda di mediazione dovrà essere presentata presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nel quale il condominio è situato e l’amministratore sarà abilitato a partecipare al procedimento se autorizzato dall’assemblea del condominio. L’amministratore non potrà però accettare o formulare una proposta di mediazione se l’assemblea non l’avrà deliberata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».

ro.bu.