Nel 2018 l’Agenzia delle entrate piemontese ha registrato oltre 52mila scambi immobiliari, il 9% del totale nazionale. E, se in testa c’è la provincia di Torino, Cuneo si conquista la seconda piazza
ALBA Un incremento delle compravendite immobiliari residenziali di oltre 5 punti, con una leggera riduzione delle quotazioni medie – che nell’Albese vanno dai mille ai 7mila euro al metro quadrato –: i dati sono dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate. In Piemonte, nel 2018, sono stati registrati oltre 52mila scambi immobiliari per un volume che corrisponde al 9% del totale nazionale.
Se in testa c’è la provincia di Torino (che incrementa del 5% i valori del 2017 dall’alto delle 30mila compravendite), Cuneo regge il confronto a distanza conquistando la seconda piazza, a quota 6.500 transazioni in un anno (con un aumento del 2,3%) e solo Alessandria e Vercelli (con contrazioni di 2 e 4 punti nelle quotazioni) sono la nota stonata in un contesto di ripresa.
I nuovi acquirenti – si evidenziano giovani e immigrati – prediligono le metrature contenute, che s’iscrivono fra i 90 e i 120 metri quadrati di superficie abitabile, mentre la posizione centrale è sacrificata volentieri se esistono buoni servizi e collegamenti.
«Con i prezzi che si spuntano oggi, chi può compra: le quotazioni sono stabili e le cifre contenute; se si aggiunge il momento d’incertezza finanziaria, la conclusione è che il mattone torna a essere un investimento appetibile per le famiglie»: è il parere di Simona Trucco, presidente provinciale di Fimaa (la federazione dei mediatori immobiliari, la seconda per numero d’iscritti nella Granda), che si presta a far da Virgilio nella selva dei dati relativi alla circoscrizione di Cuneo. «Il mercato è “sceso” per chi deve vendere: ma per chi non ha urgenza si rivela stabile. Il ritorno dell’affitto di qualità convince chi ha disponibilità a smobilitare somme da investire per l’acquisto di abitazioni di media metratura».
Nero su bianco il report dell’Agenzia delle entrate individua ancora una volta nel triangolo Alba-Bra-Cherasco uno dei cuori pulsanti del mercato immobiliare provinciale e rileva invece la contrazione di Cuneo.
«Da sempre l’Albese viaggia a un’altra velocità e fa storia a sé rispetto a Cuneo: la ragione è nella presenza diffusa dell’industria», spiega Antonella Valenza, vicepresidente dell’Unione dei piccoli proprietari immobiliari di Cuneo. «La Granda è comunque legata al mattone e la situazione, in fatto di prezzi, è migliore rispetto a quella del Torinese, dove sono scesi i valori di scambio. Non è tutto rose e fiori certo, le tasse che pesano sugli immobili hanno frenato gli investitori, ma rimaniamo positivi».
Davide Gallesio
Pure i millennials fanno shopping, ma scelgono piccoli spazi
Spiega Simona Trucco, presidente provinciale di Fimaa: «Il trilocale è la tipologia di abitazione che va per la maggiore tra le nuove generazioni. La mobilità pare infatti il tratto dei millennials: il loro stile di vita è lontano dalle lunghe permanenze in abitazione. Gli spazi si contraggono e anche i costruttori si adeguano». Le grandi ville, un tempo status symbol, conservano la loro attrattiva per i gusti di nicchia, ma il budget investito si attesta in media fra i 150 e i 200mila euro, con le famiglie facilitate rispetto a ieri per l’accesso al credito. Ancora Trucco: «Pure gli immigrati si muovono sul mercato, orientandosi su immobili da ristrutturare (anche anni ’70), a volte di grandi dimensioni, che si prestano a ospitare nuclei familiari allargati. Possiamo dire che hanno preso il posto della generazione dei nostri genitori e cercano
di radicarsi, dopo un duro lavoro». Sembrano alle spalle gli anni del grande crollo (il biennio nero 2011-12), mentre cresce la sensibilità alle tematiche ecologiche, che influiscono sulle differenti quotazioni. «La posizione e la classe energetica influiscono, ma l’immobile è considerato pure un buon bene rifugio. Il mercato non ha più i tempi veloci e le quotazioni alte dei decenni passati, ma vendere a prezzi corretti è ancora possibile», conclude Antonella Valenza, vicepresidente dell’Unione dei piccoli proprietari cuneesi.
d.g.
Nel Roero si fanno ottimi acquisti con quotazioni abbordabili rispetto alla Langa: e i cascinali migliori si stanno rivalutando insieme all’area
Langhe e Roero sono le due realtà dell’area, ben diverse per caratteri strutturali e andamenti di compravendite immobiliari: la prima coglie i frutti delle politiche di valorizzazione del territorio
e dei suoi prodotti, la seconda sta avviandosi sullo stesso iter positivo dopo aver trovato una autonoma caratterizzazione. Istantanee da un territorio che nell’era del mercato globale ha
da tempo intrapreso la via della “glocalizzazione”, strada che
i mercati di terreni e immobili seguono a ruota. «I prezzi nel Roero sono decisamente inferiori a quelli delle Langhe e di Alba: questo è un dato di fatto già
da tempo», spiega l’agente immobiliare Silvia Scaglia, che dal centro di Montà fornisce una panoramica del comparto della sinistra orografica del Tanaro.
«A parità di superficie un appartamento a Canale, centro che negli ultimi anni si sta avviando verso una netta ripresa, ha un prezzo più abbordabile. Dai 160-170mila euro di un trilocale ad Alba si scende a circa la metà, 70-80mila euro per un’unità anni ’80 in pieno centro, in un Comune che può offrire buoni servizi». Le proprietà autonome rispecchiano uno stato di cose simile, ma parlando di grandi metrature (fra i 400 e i 500 metri quadrati) è possibile “spuntarla”: si fa un buon acquisto con una spesa di 150mila euro nell’area periferica di Santo Stefano Roero (si tratta di edifici da ristrutturare venduti in blocco, insieme a superfici variabili fra i 6 e i 10mila metri quadrati di terreno). Occorrono 400mila euro circa invece per stabili da ristrutturare sulle colline di Langa. «Il turismo e l’interesse straniero hanno contribuito negli anni addietro a far lievitare le quotazioni; oggi le Langhe sono un mercato di nicchia», prosegue la giovane mediatrice immobiliare roerina. «Il Roero però sta iniziando in questi anni a mettere in valore la propria peculiarità paesaggistica. Centri come Piobesi, Corneliano e Canale mostrano già i primi segnali di questo importante processo di crescita». L’ultimo avamposto della terra roerina è Guarene: qui i prezzi possono ricalcare la media albese, con una partizione in due sub-regioni che divide i rilievi della Sinistra Tanaro. Le posizioni della collina elevata, Santo Stefano e Monteu in testa, risentono ancora del differenziale rispetto ai Comuni più prossimi all’Albese, mentre
la funzione di coordinamento territoriale di Canale emerge lentamente. «Indipendentemente dalle loro fasce d’età, i nostri compratori cercano il centro per via dei servizi che vengono offerti. È questa la ragione che spinge i clienti ad adeguare le loro richieste all’offerta locale», chiude Scaglia. Off limits per clienti “comuni”, secondo il parere del mediatore immobiliare albese Domenico Romano, restano i terreni e le aziende collocati sulle colline Unesco, ma qui non si parla più di abitazione:
«Le compravendite di aziende nell’area di Barolo e Barbaresco hanno rallentato negli ultimi mesi ma l’andamento rimane positivo. I terreni tuttavia sono accessibili soltanto alle grandi aziende vitivinicole per via delle loro quotazioni molto elevate».
d.g.
Grande variabilità dei prezzi ad Alba: dai 7mila euro in centro ai mille di Mussotto
Vendite in aumento negli ultimi 12 mesi in Piemonte, ma non solo: la conferma del trend viene dagli addetti ai lavori che da anni operano sulla piazza di Alba. Protagonista qui pare il trilocale, in linea con il dato provinciale. «Le unità più richieste per dimensioni sono quelle che oscillano fra una superficie di 70 e 110 metri, acquisibili con un tetto di spesa compreso fra i 150 e i 210mila euro», spiega Domenico Romano, titolare di un’agenzia del centro: «A farla da padrone sono appartamenti di 80-90 metri con due camere da letto e zona giorno. Le maggiori richieste guardano la prima periferia albese e arrivano da giovani coppie che, grazie alla stabilità lavorativa e ai mutui più facili di ieri, preferiscono acquistare, anziché pagare l’affitto». Le case singole e le villette sono importanti per una clientela più matura (over 45, con maggiori capacità di spesa). «La prima collina è apprezzata da famiglie disposte a spendere fino a 400mila euro, nuclei ai quali le tre camere vanno strette»: lo dice Gian Maria Capra, un altro mediatore immobiliare attivo ad Alba. «In periferia riscontriamo un’anomalia: incrementano le transazioni ma non tiene il prezzo di vendita, con un’elevata variabilità non solo zonale ma fra uno stabile e l’altro, a seconda delle condizioni». Si passa infatti dai settemila euro al metro quadrato per le posizioni in pieno centro ai mille delle abitazioni nei pressi del villaggio Ferrero o di Mussotto, ad esempio, per arrivare ai tremila euro circa per la collina residenziale. «L’offerta dei fabbricati di nuova costruzione non segue invece le regole generali: la posizione ne determina l’appetibilità», prosegue Capra: «Nel centro sono le famiglie con ampio portafoglio ad accaparrarsi le poche unità disponibili per un mercato di pregio di fatto bloccato». La voce “mutui casa” di Banca d’Alba conferma il notevole dinamismo del mercato: 1.273 le linee di credito aperte nel 2018, per 151 milioni di euro erogati, una tendenza che trova conferma anche nel primo scorcio dell’anno in corso: «I mutui incrementano del 16,4% nei primi mesi del 2019 e toccano quota 440, per 51 milioni di euro, registrando una sensibile accelerazione nel mese di aprile con un incremento superiore al 50% rispetto al 2018», spiega il vicedirettore generale di Banca d’Alba Enzo Cazzullo. «Banca d’Alba conferma il suo ruolo di riferimento a sostegno delle famiglie, consolidando la propria quota di mercato espressa nel 2018 su Alba (circa il 40 per cento)».
d.v.
Bra vende il 25 per cento in più nel 2018
Un aumento del 25 per cento rispetto al periodo precedente: così si è chiuso il 2018 immobiliare a Bra. Antonio Lovera, agente immobiliare attivo nel centro, ricorre ai numeri per tradurre i dati diffusi dall’Osservatorio sabaudo dell’Agenzia delle entrate: «Il mercato va bene; le rinnovate possibilità di accesso al credito hanno generato fermento e le quotazioni al metro non sono ancora ripartite. Il valore è ancora inferiore al 2006». L’occhio dei professionisti di questo settore riesce a cogliere il coacervo di variabili che determina la vivacità del mercato. Alla dialettica classica centro-periferia non può essere applicata una regola universalmente valida; per capire bisogna cercare di tracciare linee di demarcazione. La prima pare passi fra le zone “di transito” delle frazioni Bandito e Roreto di Cherasco e la collina con vista Roero delle frazioni San Matteo e San Michele. «Gli immobili di Roreto e Bandito conservano un notevole appeal per via degli ottimi servizi erogati e delle opportunità create dalle aziende», prosegue Lovera: «La collina resta zona ambita, ma con una prevalenza di ville». La stessa variabilità permea la città e si riflette nel valore commerciale, secondo fasce ascendenti dalle aree esterne al quotato centro storico. «Parliamo di un’oscillazione dai 1.500 euro al metro quadrato per i complessi residenziali dell’Oltreferrovia e del Bescurone ai tremila delle posizioni centrali».
All’analisi economica si accompagna quella delle dinamiche sociologiche, il vero motore che ha portato in attivo il centro sul fronte delle transazioni. Conclude il mediatore braidese: «L’input viene dal basso: l’apertura al credito fa sì che si possano vendere appartamenti più datati a nuovi acquirenti. Ci sono coppie anche under 35 che si spostano verso posizioni centrali, dopo aver venduto appartamenti datati nelle periferie, alimentando in questo modo un movimento di progressivo avvicinamento al centro». Un capitolo a sé è a Bra quello delle locazioni, al rilancio delle quali provvedono gli studenti dell’università di Pollenzo (450 iscritti ogni anno): in cima alla lista delle preferenze ci sono le unità già ammobiliate.
Davide Gallesio
Cherasco, terra del bello, quotazioni da un milione
Cherasco è un’isola felice capace di mantenere prezzi elevatissimi nelle transazioni di un mercato che si orienta prevalentemente sulle dimore d’epoca: questo è l’elemento che fa della storica città un caso anomalo nel panorama del suo stesso territorio.
Alla capacità attrattiva del concentrico fanno infatti da contraltare frazioni come Roreto, tarata su standard di maggiore “normalità”, e aree poco qualificate come la frazione Bricco.
Spiega la mediatrice immobiliare Silvia Scaglia: «Cherasco è un Comune che fa storia a sé: cioè non si colloca nelle tendenze proprie dell’area. Il mercato qui è legato al centro storico ed è accessibile a pochi; la chiave del suo successo è nell’aver valorizzato il centro murato, calmierando l’offerta di immobili, fatto che ha innescato un’impressionante ascesa della domanda. Unico requisito richiesto per il loro valore: gli stabili devono essere inscritti nel perimetro delle antiche mura cittadine».
Interviene il titolare di un’agenzia braidese, Antonio Lovera: «Il contesto attrae clientela con capacità di spesa notevole. Si tratta spesso di transazioni che superano l’importo del milione di euro; gli acquirenti valutano il pregio dell’edificio, l’eventuale presenza di affreschi e di un cortile interno, nello spazio compreso fra i due archi cittadini. L’efficienza dei servizi e le politiche amministrative oculate l’hanno eletta terra degli amanti del bello». E poi ci sono altri modi di investire nella nostra area. Ad esempio, la casa vacanza sta diventando una forma di integrazione ai fondi pensionistici ordinari: è questa l’ultima frontiera nel Roero, dove sempre si acquistano immobili di dimensioni maggiori rispetto alle esigenze abitative per adibire alcuni locali a camere affittate. «I casi di questo genere sono in crescita», spiega l’agente immobiliare Silvia Scaglia, «di recente, ad esempio, si è rivolto a noi un acquirente che cercava un’abitazione da ristrutturare, con una parte eccedente da rimettere a nuovo. Di solito, i nostri clienti si rivolgono poi ad agenzie Nordeuropee che garantiscono un flusso di turisti fino a 10 mesi l’anno».
Il reddito di queste operazioni consente di coprire al meglio i costi sostenuti, con accantonamenti costanti in vista della pensione.
d.g.
