L’INCHIESTA Su 36 milioni di abitazioni esistenti in Italia, solo poco più di 25 milioni risultano abitate in modo permanente ovvero sono il luogo in cui il proprietario risiede e trascorre il periodo di riposo giornaliero: lo attesta una ricerca della fondazione Openpolis, che parte dall’elaborazione dei dati dell’Istat relativi al 2019. Le case sfitte, quelle abbandonate o locate a turisti o per servizi sono considerate inabitate. Attraverso questo metro, ad Alba risultano non abitati in modo permanente il 23,66 per cento degli immobili, 4.416 su un totale di 18.668. Si compone pertanto un quadro nazionale e locale variegato, che solleva temi di forte attualità.
Emergono forti differenze tra i territori, con la presenza del maggior numero di case non abitate nelle cosiddette aree interne: sono i Comuni più periferici, lontani dai grandi centri urbani e privi dei servizi essenziali, così come di collegamenti pubblici che permettono di spostarsi con facilità. Sono un reticolato di piccoli paesi di montagna ma anche di collina, che negli ultimi decenni hanno fatto i conti con lo spopolamento, perdendo la Posta, le scuole, le banche, la farmacia e negozi che animavano la vita comunitaria. Da noi ne è un esempio l’alta Langa, anche se si può dire che l’intero territorio tutelato dall’Unesco abbia per un certo periodo rappresentato questa immagine. Oggi, non ovunque è così, grazie all’elevata fruizione turistica, che ha ricadute anche su abitazioni e servizi.
Secondo Openpolis, se in media il 18,8 per cento delle abitazioni che si trovano nei Comuni maggiori non risulta sempre occupato, questo dato aumenta man mano che ci si allontana dai centri storici, per arrivare al 49,88 per cento nelle aree periferiche e al 58,8 nelle zone ultraperiferiche. Ma, anche se si parla di piccoli Comuni, la situazione non è omogenea: che differenza c’è tra la Langa del Barolo e l’alta Langa, per esempio? Se pensiamo a una casa non abitata in modo continuativo in un paese come Barolo o La Morra, è facile sia stata convertita a locazione turistica. Solo qualche collina più in alto, a San Benedetto Belbo o a Pezzolo Valle Uzzone, lo scenario è diverso, con seconde case o abitazioni del tutto non utilizzate, abbandonate o in costante attesa di essere vendute.
Se il quadro è interessante per le differenze intrinseche a un territorio variegato, accende anche i riflettori sull’ambiente: per il 2050, l’Ue ha l’obiettivo di azzerare il consumo di suolo, ma nel frattempo in Italia si continua a costruire, sebbene esista molto da recuperare.
L’impatto del turismo si fa sentire anche sul nostro patrimonio edilizio
«La presenza o meno di case abitate su un territorio può essere legato a quanto quella determinata area risenta di periodi di crisi economica o di benessere, dell’eccessiva lontananza da zone con servizi efficienti ma anche del calo demografico». Lo spiegano i ricercatori della fondazione Openpolis, che hanno indagato su una peculiare caratteristica dell’Italia: la diffusione della proprietà immobiliare, che si colora a tinte differenti a seconda delle diverse aree geografiche. Va detto che le case non abitate dal proprietario – al di là di quelle abbandonate – possono essere quelle locate per turismo o servizi, come pare sia il caso della città di Alba e di parte dell’Albese.
La popolazione nazionale e piemontese sta però diminuendo. L’Istat prevede che nel 2070 gli italiani non raggiungano la soglia dei 50 milioni, a causa di un progressivo calo delle nascite, che sbilancia anche la quota di anziani. Nel 2050 gli over 65 anni con le loro esigenze anche in campo abitativo saranno un terzo della popolazione. Ma sono molteplici le dinamiche che incidono sul mutamento delle comunità. Per la nostra area è rilevante l’impatto turistico, che cambia le carte in tavola in molte zone: il nostro viaggio sul territorio cerca di capire.
Quando lo Stato dà una mano ai giovani per acquistare e sistemare l’abitazione
La legge di bilancio 2023, varata dal Governo, ha prorogato una serie di misure che riguardano l’acquisto e la ristrutturazione di immobili. Per i giovani, in particolare, è stato prorogato fino al prossimo 31 dicembre il Bonus prima casa under 36, una misura che non tutti conoscono e che rappresenta senza dubbio un’opportunità. Introdotta per la prima volta con il decreto Sostegni bis del 2021, doveva scadere con la fine del 2022, ma è stata mantenuta in vigore per un altro anno.
Di che cosa si tratta? Il bonus comprende una serie di agevolazioni fiscali per incentivare l’acquisto da parte dei giovani, single o coppie, dell’immobile da adibire a prima casa. Oltre al limite di età, per accedere al beneficio bisogna avere un indicatore Isee non superiore a 40mila euro all’anno. In più, bisogna rispettare una serie di altri requisiti, tra cui stabilire la propria residenza entro 18 mesi nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato, ma anche non essere titolare di altre case nello stesso centro. La norma comprende diverse agevolazioni: per le compravendite immobiliari non soggette a Iva, è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per quelle soggette a Iva, viene riconosciuto anche un credito di imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore: questo credito di imposta può essere utilizzato in diversi modi, così da accedere a sgravi fiscali.
Un altro requisito riguarda la tipologia di casa da acquistare, dal momento che non tutti gli immobili permettono di accedere al bonus: se per esempio non vi rientrano le abitazioni classificate come signorili, sono comprese quelle civili e i villini, ma anche le case rurali e le abitazioni tipiche, in un’ottica di recupero e valorizzazione di edifici che si trovano nei piccoli centri.
Oltre alla casa, il contributo si estende anche ad alcune tipologie di pertinenze come magazzini, rimesse e autorimesse. Un altro fronte è quello dell’accesso al credito per l’acquisto della prima casa, cioè il mutuo, che per molti giovani è un’utopia, senza un lavoro fisso e la possibilità di presentare le garanzie richieste alle banche. Il legislatore, in questo caso, è intervenuto sul Fondo di garanzia per la prima casa, che esiste da circa 10 anni. Ma se la garanzia statale, cioè la quota per cui lo Stato si espone sui finanziamenti erogati da soggetti terzi, è di norma al 50 per cento di quanto richiesto, per gli under 36 si sale all’80 per cento, così da rafforzare ancora di più l’agevolazione.
Per quanto riguarda invece il Superbonus, nato per incentivare l’ammodernamento e la ristrutturazione degli edifici, la novità più rilevante è il passaggio della detrazione applicabile dal 110 per cento al 90 per cento. Un ridimensionamento dovuto in gran parte al boom di richieste pervenute da quando è stata attivata la misura, per circa 43 miliardi di euro di investimenti, una cifra decisamente onerosa per le casse statali. Confermato per il 2023 anche il Bonus ristrutturazione, per il recupero del patrimonio edilizio, per il quale si prevede una detrazione al 50 per cento, entro un limite massimo di spesa di 96mila euro.
La Langa del Barolo si trasforma con meno residenti e più offerta per l’ospitalità
Anche i Comuni della nostra regione rispecchiano la situazione generale, con i centri principali che presentano una quota più bassa di case non abitate dai proprietari, dal momento che offrono attività lavorative, servizi e occasioni per il tempo libero: ad Alba, si parla del 23,66 per cento, che corrisponde a 4.416 immobili, su un totale di 18.668. Per quanto riguarda Bra, la percentuale è più bassa: il 21,7 per cento, cioè 3.526 abitazioni, su un totale di 16.249. Sono dati in linea con quanto registrato a Cuneo e ad Asti, che rilevano il 21,8 per cento. Tra le sette sorelle della Granda, a presentare una percentuale più elevata di case non abitate è Mondovì, che raggiunge il 31,2 per cento.
Per esempio, secondo i dati aggiornati alla scorsa settimana dall’ente Turismo di piazza Duomo, ad Alba sono 250 le realtà destinate all’accoglienza dei turisti: 93 sono strutture vere e proprie, di cui 69 di tipo extralberghiero, 15 sono agriturismi e 8 alberghi, ai quali si aggiunge un villaggio turistico. Rientrano nella categoria anche 157 locazioni turistiche. Se si amplia lo sguardo a tutto il territorio di Langhe, Roero e Monferrato, le strutture sono 2.666, per più di 26mila posti letto.
«Per quanto riguarda Alba, anche se non disponiamo di questi dati, mi sembra che la cifra di oltre 4mila abitazioni non abitate permanentemente dal proprietario sia un po’ troppo elevata, ma di certo fotografa una realtà possibile», commenta l’assessora albese all’urbanistica Fernanda Abellonio. «Nella nostra città, il mercato immobiliare è molto dinamico, anche se l’offerta di case disponibili è scarsa. Tra le tendenze, come hanno percepito gli uffici comunali, il Covid-19 ha aumentato l’interesse nei confronti delle villette unifamiliari, da costruire ex novo: il territorio albese, da questo punto di vista, non ha però molto da offrire, perché rimangono da urbanizzare solo aree ampie, poco interessanti e soprattutto con spese elevate per chi vuole costruire un’abitazione singola». Si tratta di una scelta chiara, esplicitata nel Piano regolatore generale completato tra il 2004 e il 2016: «Nell’ottica del contenimento del consumo di suolo, si è preferito evitare un’eccessiva frantumazione delle aree edificabili: in più, si può edificare solo il 35 per cento di ogni porzione di terreno, destinando il restante 65 a verde e ad altri tipi di interventi», chiarisce ancora Abellonio.
Per esempio, a Mussotto, rimane da costruire un ampio terreno a fianco della chiesa, per il quale sono già state completate le pratiche per la realizzazione di sei alloggi. Una zona simile si trova in corso Piave. Oltre alle richieste di chi vuole costruire, ad Alba ci sono persone che manifestano altre intenzioni: «C’è anche chi vuole convertire la destinazione dei terreni, da edificabili ad agricoli, proprio perché i costi sono elevati».
A Barolo, invece, paese da cartolina delle colline Unesco, le case non abitate in modo permanente sono il 45,83 per cento del totale: 253 su 552, per essere precisi. A La Morra, altro centro simbolo, sono il 44,24 per cento. A Barbaresco il 44 e a Verduno il 42,96 per cento. Se si pensa ai ristoranti, alle facciate colorate, alle viuzze e all’atmosfera che si respira nella bassa Langa, sono numeri che potrebbero stupire, ma fotografano una situazione del tutto diversa rispetto a quella dell’alta Langa.
Ne parliamo con Renata Bianco, sindaca di Barolo: «Sul totale degli immobili non abitati in modo stabile, il 40 per cento sono seconde case (dunque, il proprietario non vi risiede sempre) e il 60 per cento sono abitazioni utilizzate a scopo turistico. Sono pochissime, nel nostro Comune, le case vuote: un paio sono in vendita, ma sono edifici che implicano un investimento davvero importante». A Barolo, negli ultimi dieci anni, il turismo ha cambiato l’assetto del paese: «Molti immobili sono stati convertiti in bed and breakfast o in altre strutture per turisti, tanto che è quasi impossibile trovare una casa in affitto, sebbene ci sia molto interesse, visto che il nostro Comune offre le scuole e tutti i servizi principali. In effetti, dal punto di vista demografico, siamo scesi sotto i 650 abitanti, anche se nei mesi di picco turistico accogliamo oltre il doppio delle persone. Il discorso riguarda anche le frazioni, che oggi sono altrettanto gettonate da chi visita i paesaggi vitivinicoli Unesco».
Ma come si convive con i visitatori? La sindaca: «In generale, bene. Certo, abbiamo registrato alcuni momenti sporadici di esasperazione per via del numero elevatissimo di turisti giornalieri, com’è stato durante il ponte del primo novembre dello scorso anno, ma direi che la situazione è sotto controllo e che per ora il numero chiuso per accedere a Barolo non è necessario».
Le auto sono il problema più grande: «Ci stiamo attrezzando con parcheggi ad hoc, così come è sotto la lente d’ingrandimento il problema dei Tir che attraversano le strade collinari: sono progetti in divenire, perché stiamo vivendo un’evoluzione che fino a quindici anni fa non potevamo nemmeno immaginare», chiosa Renata Bianco.
Roero satellite albese: Piobesi cresce coi nuovi residenti
Da Alba a Piobesi, quando il traffico lo consente, servono dieci minuti di tempo per spostarsi in auto lungo un tragitto che passa davanti a un centro commerciale, a parrucchieri, panetterie, pasticcerie e bar. Il paese roerino è tra quelli con la quota più bassa di case non permanentemente abitate dai proprietari: il 22,89 per cento, un dato che si avvicina ai centri più grandi ed è migliore di tutti gli altri piccoli Comuni.
C’è chi parla di “paese satellite”, anche se forse non si tratta della definizione corretta, visto che la comunità piobesina esiste e ha incluso i nuovi residenti, che spesso lavorano ad Alba. Lo stesso discorso si potrebbe fare per centri alle porte della città sulla destra Tanaro, come Diano (27,19 per cento) o Roddi (27,21 per cento).
Mauro Prino è il sindaco di Piobesi: «Siamo tra i Comuni in cui la popolazione è cresciuta negli ultimi vent’anni: siamo passati da 900 a 1.400 abitanti, grazie ai nuovi residenti, che spesso sono famiglie giovani. Proprio per questo abbiamo anche un numero incoraggiante di nuovi nati ogni anno».
Ai piedi della collina della tenuta Carretta, dove è attivo anche un ristorante stellato, è in continua espansione l’area che accoglie villette e palazzine. Prosegue Prino: «Il Piano regolatore è stato lungimirante, aiutato dal fatto che il nostro territorio si estende in pianura. Questo tipo di aumento della popolazione, che ha una buona redditualità, ha portato un miglioramento generale del paese, con il ritorno di servizi come la farmacia, per esempio. Come Municipio abbiamo cercato di aumentare la vivibilità, a cominciare dal rifacimento della piazza principale. Prestiamo anche particolare attenzione al verde, ai percorsi pedonali e all’arredo urbano».
A Piobesi, a differenza di altri Comuni, ci sono nuovi residenti e non turisti: «Abbiamo qualche struttura ricettiva, ma registriamo un altro tipo di espansione. Se c’è qualcosa che continua a mancarci, sono i negozi di vicinato: abbiamo un solo piccolo esercizio; ci auguriamo di migliorare da questo punto di vista».
Giulia Parato
